土地の種類について

■土地の項目(地目)

土地の種類は地目と呼ばれていて、全部で23種類あります。

内訳としては、「田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地、学校用地、鉄道用地」となっています。

■土地活用に適した地目

土地活用で最適なのは土地活用に最適な土地は、宅地・田・畑・山林・雑種地の5種類です。

●宅地

市街地で土地探しをすれば、多くの土地は宅地になっているものが多いです。
家やお店などを建てることのできる土地で、「建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地」として位置付けられています。家を建てる際には、地目が宅地になっている土地を探すようにしましょう。

●田 

お米を栽培する田んぼのことで、「農耕地で用水を利用して耕作する土地」として位置付けられています。
農地転用などの手続きをすれば、宅地として利用することも可能ですが、農地法などの法律の観点からも問題がないと判断されなければ認められません。
全ての田んぼが宅地に利用できるというわけではないので注意しましょう。

●畑

お米以外の農産物を栽培している土地のことで、「農耕地で用水を利用しないで耕作する土地」と位置づけられています。
畑も田んぼと同様、農地転用などの手続きをすれば宅地として利用することも可能ですが、農地法などの法律の観点からも問題がないと判断されなければ認められません。

●山林

山、雑木林などの「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」と位置づけられています。
地目が山林になっている土地は、土砂災害警戒区域の指定を受けていたりと、さまざまな制約がされている場合があります。
都市計画法上、一切の建築を認められない可能性もあるので、注意が必要です。
都市計画法について、知りたい方はこの記事をお読みください。

●雑種地

特に使われている痕跡がない、「いずれにも該当しない土地」と位置づけられています。
マイナスイメージを抱きがちですが、悪い土地ということではなく、転用して宅地にすることも可能です。

 

■住宅を建てられる地目

地目には23種類ありますが、住宅を建てられる土地は、宅地・山林・原野・雑種地の4種類に限られます。
そのまま購入すれば住宅を建築できる場合と、地目の変更が必要な場合があるので理解しておきましょう。

●宅地

地目が宅地になっている土地は、住宅を建てるのに利用する方法が最適と示されているので、問題なく住宅を建設することが可能です。ただし地盤の強さや土地の形、道路に接しているなど、きちんと条件を満たしているか確認をするようにしましょう。
土地の面積=住宅の面積ではないので、理想とする住宅の広さを確保できる土地を選ぶことが大切です。

●山林・原野・雑種地

山林・原野・雑種地を宅地として利用したい時、都心では見つけにくくても、田舎に行けば見つかることが多くなります。
広大な土地をイメージして、ゆったりとした大きな家を構えたいと夢が広がる人もいるかもしれませんが、田舎でも300坪を超えるような広大な土地はなかなか見つけにくいのが現状です。